Tue. Oct 26th, 2021

A mesura que Singapur avança cap a la pitjor recessió registrada, els preus de les propietats s’han mantingut resistents. Els preus de les cases particulars a Singapur van augmentar un 0,3% el segon trimestre del 2020, cosa que sorprèn la majoria dels analistes. Són moments desconcertants, ja que les xifres del PIB del segon trimestre de Singapur es redueixen un 13,2%, tot i que els centres comercials estan plens, tot i la pandèmia COVID-19, els preus del certificat de dret (COE) augmenten i els preus de la propietat es mantenen ferms obtenir petits guanys. En els trimestres posteriors, encara crec que la recessió afectarà els preus dels actius a mesura que els estímuls governamentals comencin a disminuir, però a això dedicaré un article complet en les properes setmanes. De moment, els llançaments de propietats continuen en curs, ja que els desenvolupadors intenten trobar borses de moments oportunistes per llançar les seves últimes ofertes. Penrose de CDL i Hong Leong Holdings és una oferta molt intrigant. De fet, aquest és potser un dels desenvolupaments que esperava des de que la parcel·la es va vendre a CDL i Hong Leong mitjançant un exercici de venda de terres governamentals.

Detalls sobre el desenvolupament

Penrose és un desenvolupament arrendat de 99 anys per una empresa conjunta entre CDL i Hong Leong Holdings. Al març de 2019, una empresa conjunta de 60:40 entre Hong Leong Holdings i CDL va presentar l’oferta guanyadora de 383,5 milions de dòlars EUA al lloc de Sims Drive. Això va resultar en 732 $ SGD per peu quadrat per parcel·la (psf ppr). El lloc de 174.648 peus quadrats es desenvoluparà a Penrose, que tindrà un total de 566 unitats amb una guarderia infantil en cinc blocs de 18 plantes. Les unitats oscil·laran entre 1 i 4 dormitoris. Els cinc blocs estaran ubicats a 20, 22, 26, 28 i 30 Sims Drive. La finalització prevista de Penrose és l’any 2025.

Aquí teniu la barreja d’unitats per a Penrose

1 dormitori, 474-517 peus quadrats, 57 unitats
1 dormitori amb estudi, 560-570 peus quadrats, 2 unitats
2 habitacions, 646 peus quadrats, 69 unitats
2 habitacions premium, 700 – 710 peus quadrats, 68 unitats
2 dormitoris amb estudi, 797 – 807 peus quadrats, 34 unitats
3 habitacions, 936-980 peus quadrats, 105 unitats
3 habitacions premium, 1044-1098 peus quadrats, 123 unitats
3 habitacions amb estudi, 1173-1184 peus quadrats, 54 unitats
4 dormitoris, 1389-1399 peus quadrats, 54 unitats

On es troba el desenvolupament?

Penrose es troba al llarg de Sims Drive. Es troba al costat de l’oasi urbà de Sims i és a poca distància a peu de l’estació de MRT d’Aljunied. El mercat i el centre de menjar de Sims Vista també són a la volta de la cantonada.

Mapa d’ubicació de Penrose

Mapa d’ubicació de Penrose

Segons Google Maps, la caminada des de Penrose fins a l’estació de MRT Aljunied trigarà uns 5 minuts i la distància recorreguda serà d’uns 400 metres. El passeig és extremadament senzill, tot i que relativament poc protegit.

El trajecte en tren des de l’estació MRT d’Aljunied fins a l’estació MRT Raffles Place trigarà aproximadament 12 minuts en cinc estacions i costarà 1,22 dòlars. La línia MRT East-West està molt ben comunicada i porta els viatgers al centre de Singapur.

Aljunied MRT Station a Raffles Place MRT Station

Aljunied MRT Station a Raffles Place MRT Station

El trajecte en tren des de l’estació de MRT d’Aljunied fins a l’estació de MRT Orchard trigarà uns 15 minuts i costarà 1,38 dòlars. La forma més senzilla d’arribar a l’estació de MRT d’Orchard seria viatjar a l’estació de MRT de City Hall i fer un canvi cap a la línia de MRT Nord-Sud. La meva cerca es va fer mitjançant l’aplicació mòbil de transport LTA i em va donar el resultat següent.

Estació MRT Aljunied fins a l'estació MRT Orchard

Estació MRT Aljunied fins a l’estació MRT Orchard

El trajecte des de Penrose fins a Raffles Place trigarà aproximadament 13 minuts i la distància recorreguda serà d’aproximadament 6,8 quilòmetres. Aquesta consulta de Google Map es va fer un cap de setmana amb unes condicions de trànsit òptimes. En el trànsit habitual en hores punta, després de COVID-19, s’espera que el trànsit sigui menys fluix que els resultats que es mostren a continuació.

El trajecte des de Penrose fins a Raffles Place

El trajecte des de Penrose fins a Raffles Place

El trajecte des de Penrose fins a Orchard Road també és força curt. Segons Google Maps, trigaran aproximadament 13 minuts i la distància total recorreguda seria d’uns 10,4 quilòmetres.

La unitat de Penrose a Orchard Road

La unitat de Penrose a Orchard Road

Els punts de venda del desenvolupament

Sempre he mantingut que les propietats properes a les estacions de tren de les línies est-oest, nord-sud i nord-est solen tenir accessibilitat i serveis adequats. Les línies MRT Est-Oest i Nord-Sud són les primeres línies i la zona al voltant de les estacions d’aquestes línies solen tenir molt bones comoditats i connectivitat amb el centre de la ciutat. Aljunied és una finca molt madura i hi ha centres d’alimentació, venedors ambulants, un mercat humit, botigues, una biblioteca i un policlínic a les rodalies d’on es troba Penrose. Viatjant al sud de Penrose en direcció a Guillemard Road i hi ha moltes opcions de menjar a Geylang, Guillemard Road i Old Airport Road i els seus voltants. Compareu-ho amb zones menys madures com Sengkang o Punggol o fins i tot amb llocs com Ubi, que té una estació de tren al llarg de la línia MRT del centre, però que no té la mateixa connectivitat i abundància de serveis i opcions de menjar com ho fa Aljunied. Viure en una finca madura té avantatges i avantatges enormes per als compradors que compren per a la seva pròpia estada o tenir la unitat llogada, ja que la connectivitat i la disponibilitat de serveis són importants tant per als propietaris com per als llogaters.

L’estació de MRT Aljunied és a només tres estacions de MRT de Bugis i quatre de l’Ajuntament. Tenint en compte el fet que un llançament recent a Bugis, The M, tenia unitats que arribaven a $ 2.937 psf, les novetats a la franja de la ciutat com Penrose semblen atractives per als compradors que busquen una lleugera compensació en termes de ubicació per obtenir un descompte bastant important en preu psf. Només per fer comparacions, The M es va llançar i vendre a preus que van des de 2.127 $ fins a 2.937 $ psf. Quan vaig escriure aquesta ressenya, hi havia 387 registres de transaccions de la cerca de transaccions de propietats residencials privades de The M a la URA.

Aquí hi ha cinc transaccions a The M que van aconseguir incomplir la marca de 2.900 psf.

Transaccions psf més altes a The M

Transaccions psf més altes a The M

En canvi, els preus de Sims Urban Oasis, que és al costat de Penrose, oscil·len entre 1.577 psf i 1.631 $ psf per a l’any 2020. Si comparéssim la mitjana de les transaccions de 5 psf principals per a Sims Urban Oasis i The M (1.598 $ contra 2914,40 $), els preus a Sims Urban Oasis són aproximadament un 45% més baixos en termes de psf en comparació amb els preus de The M. Els estalvis per allunyar quatre estacions de MRT de Bugis a Aljunied són enormes.

Transaccions psf més altes a Sims Urban Oasis (per a l'any 2020)

Transaccions psf més altes a Sims Urban Oasis (per a l’any 2020)

Si comparéssim els lloguers del districte 7 (Bugis, Beach Road) amb els del districte 14 (Aljunied, zona de Paya Lebar), podem veure que els preus més elevats pagats al districte 7 no es tradueixen automàticament en un augment proporcional de rendes cobrades. Com a agent immobiliari en exercici, també destacaria que les dades de lloguer no reflecteixen el temps que s’ha trigat a llogar una unitat. Les propietats del districte 14, segons la meva experiència personal, triguen menys a llogar-se.

Rendes mitjanes del 2T 2020 (no aterrades):

  • 400-500 peus quadrats: 2.775 $ contra 1.800 $ (diferència del 35,2%)
  • 500-600 peus quadrats: 3.200 $ contra 2.000 $ (37,5% de diferència)
  • 600-700 peus quadrats: 3.200 dòlars versus 2.450 dòlars (diferència del 35,2%)
  • 700-800 metres quadrats: 3.200 $ contra 2.300 $ (24,5% de diferència)
  • 800-900 peus quadrats: 3.400 $ vs 2.400 $ (29,5% de diferència)
  • 900-1000 peus quadrats: 3.450 $ contra 2.600 $ (24,7% de diferència)
    Font: investigació sobre el peu quadrat

Aquest és potser l’últim terreny al voltant de l’estació de MRT d’Aljunied que es pot convertir en un condomini. Tret que, per descomptat, alguns blocs HDB siguin seleccionats per a la seva reurbanització i recuperats pel govern. En aquesta zona, hi haurà quatre comunitats que competeixen per compradors i llogaters. Tre Residences, Central Grove, Sims Urban Oasis i Penrose. Tre Residences i Central Grove són massa a prop de Geylang per al gust de moltes persones. Sims Urban Oasis i Penrose semblen ser opcions viables per als compradors que vulguin viure a prop de l’estació MRT d’Aljunied, però volen estar allunyats del bullici de Geylang.

Possibles punts dolents del desenvolupament

Diria que si us instal·leu a Penrose, la selecció d’unitats és fonamental, ja que hi haurà unitats que donen a la Pan Island Expressway. Si teniu curiositat per saber fins a quin punt pot sonar el so de l’autopista, hi ha blocs HDB a Aljunied Crescent que també donen al PIE. Els compradors poden anar a aquests blocs HDB per experimentar el so. Els compradors haurien d’evitar comprar unitats amb soroll de la via ràpida.

Els meus pensaments sobre el desenvolupament

Encara estic esperant que es publiquin els preus abans de fer un judici més concloent sobre el desenvolupament. Tanmateix, si els preus es situessin al voltant de 1.600 psf, i això és el que busca Sims Urban Oasis al mercat de revenda, potser aquest sigui un bon desenvolupament a tenir en compte per als compradors que busquin una propietat marginal.

Penrose

Preu TBC

A l’hora d’escriure, els preus encara no havien estat publicats.

Ubicació 4,5 / 5

Això és una franja de ciutat. A mesura que zones com Bugis comencen a desenvolupar-se i ofereixen més oficines de grau A, llocs com Aljunied es beneficiaran del desbordament dels llogaters que treballen en aquestes àrees. Aljunied també es troba a només cinc estacions de MRT de Raffles Place MRT. Els llogaters que treballen al districte central de negocis i que volen accedir fàcilment al seu lloc de treball, però volen un lloc amb les comoditats adequades a un preu més assequible, haurien d’atraure’s a una urbanització com Penrose.

Qualitat 4,5 / 5

Hong Leong Holdings i CDL són desenvolupadors de bona reputació amb amplis antecedents. En moments com el que vivim avui en dia, voleu comprar als desenvolupadors que puguin aguantar la recessió. Hi ha hagut casos, però no difosos i difosos, de desenvolupadors de Singapur que van explotar i no van seguir els seus desenvolupaments. Com que experimentem una contracció econòmica sense precedents, crec que la viabilitat del desenvolupador és important. Hong Leong i CDL també tenen un historial de desenvolupament de bons desenvolupaments d’alta qualitat com 76 Shenton, Commonwealth Towers, St. Regis Residences, South Beach Residences, One Shenton, Cliveden at Grange i molts altres. Una col·laboració de dos pesos pesats de propietat augura bé per Penrose.

Atentament,

Daryl Lum

ps Avís de responsabilitat: Sóc un venedor de béns immobles amb llicència en el moment d’escriure aquesta revisió. La meva agència immobiliària és l’agència de màrqueting de Penrose. Els compradors poden contactar amb mi per comprar Penrose i guanyaré una comissió del desenvolupador. La meva raó per escriure aquesta ressenya és compartir la meva opinió personal sobre els desenvolupaments no com a venedor de béns arrels, sinó en el context neutral d’un comprador i, amb sort, comparteixo algunes idees per ajudar els compradors a prendre una decisió de compra més informada.

Podeu accedir a més informació, plànols de planta i llistes de preus, sobre Penrose i altres llançaments de nous projectes aquí.

Els meus altres comentaris de propietats a Singapur

La meva ressenya de Normanton Park per Kingsford Development
La meva ressenya de Forett a Bukit Timah per Qingjian Realty
La meva ressenya de Clavon per UOL Group
La meva ressenya de The M de Wingtai Asia
La meva ressenya de Kopar a Newton per CEL Development
La meva ressenya sobre The Avenir de Hong Leong Holdings i GuocoLand
La meva ressenya de One Holland Village Residences per l’Organització de l’Extrem Orient
La meva ressenya de Neu a Novena i Fyve Derbyshire per Roxy Pacific Holdings
La meva ressenya de Midwood per Hong Leong Holdings
La meva ressenya de Royalgreen i Juniper Hill per Allgreen Properties
La meva ressenya sobre Sky Everton de Sustained Land
La meva ressenya de Sengkang Grand Residences per Capitaland and City Developments Limited
La meva ressenya de One Pearl Bank per Capitaland
La meva ressenya de The Antares per FSKH Development
La meva ressenya del Parc Clematis de SingHaiyi Group
La meva ressenya de Piermont Grand per City Developments Limited
La meva ressenya de Parc Komo pel desenvolupament de CEL
La meva ressenya de Riviere per Frasers Property
La meva ressenya sobre Avenue South Residence
La meva ressenya de 1953 per Oxley Holdings
La meva ressenya sobre Uptown @ Farrer
La meva ressenya de The Florence Residences
La meva ressenya de Treasure at Tampines
La meva ressenya sobre les residències de la Fourth Avenue
La meva ressenya de The Woodleigh Residences
La meva ressenya de Kent Ridge Hill Residences
La meva ressenya sobre Arena Residences
La meva ressenya de Whistler Grand i Twin Vew
La meva ressenya de Mayfair Gardens i Daintree Residence
La meva ressenya del Parc Esta
La meva ressenya de Jui Residences
La meva ressenya de The Jovell
La meva ressenya de JadeScape
La meva ressenya sobre Stirling Residences i Margaret Ville
La meva ressenya de The Tre Ver i Riverfront Residences
La meva ressenya de Park Colonial
La meva ressenya sobre Affinity at Serangoon and The Garden Residences



Sometimes we include links to online retail stores. If you click on one and make a purchase we may receive a small commission.

Source link

Leave a Reply